2025년 6월부터 다시 시행된 단기등록임대사업자 제도, 들어는 보셨나요?
이번에 부활한 이 제도는 연립, 다세대, 오피스텔 등 비(非) 아파트 주택을 6년 동안 의무적으로 임대하면,
취득세·종부세·양도세·임대소득세 등의 혜택을 받을 수 있어 많은 분들의 관심을 받고 있습니다.
하지만 혜택이 있는 만큼 따라야 할 ‘공적 의무’도 명확하게 존재합니다.
막연히 혜택만 기대하고 등록했다가 큰 낭패를 보는 경우도 적지 않기 때문에, 등록 전에 꼭 알아두어야 할 핵심 유의사항 8가지를 정리해 보았습니다.
1. 임대의무기간 반드시 지켜야 합니다
단기임대는 6년, 장기임대는 10년 이상 임대 의무기간이 정해져 있으며,
이 기간 동안에는 임의로 등록 말소가 불가능합니다.
예를 들어, 개인 사정으로 팔고 싶다거나, 본인이 직접 거주하고 싶다고 해도 임대의무기간 내에는 불가합니다.
위반 시 세제혜택이 전액 환수되거나, 과태료 부과 등 불이익이 발생합니다.
👉 이사 계획이 불분명하거나, 중도 매각 가능성이 있는 분은 등록 신중히!
2. 임대료는 연 5% 이내로만 증액 가능합니다
단기임대사업자로 등록되면 임대료 증액도 제한됩니다.
직전 계약 대비 연 5% 이내까지만 인상 가능하며,
이를 위반하면 과태료가 부과될 수 있습니다.
예를 들어, 전세 보증금이 1억 원이라면 다음 계약에서 1,050만 원 이상 올릴 수 없습니다.
👉 “시세보다 싸게 계약했으니 이번엔 많이 올려야지”라는 생각은 금물입니다.
계약 전 반드시 이전 계약 내용을 확인하고, 5% 이내인지 점검하세요.
3. 임대보증금 보증보험 가입은 의무입니다
임대보증금에 대한 보증 가입은 단순한 권장이 아니라 법적 의무입니다.
만약 보증보험에 가입하지 않거나 면제 요건을 갖추지 못한 채 미가입 시, 과태료가 부과됩니다.
보증보험은 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 등에서 가입 가능하며,
보증가입 여부는 주택 유형, 전세가율, 시세 등 다양한 기준으로 심사되므로 등록 전 미리 확인하는 것이 좋습니다.
👉 보증보험 가입이 안 되는 주택은 등록 자체가 어려울 수 있습니다.
4. 부기등기 의무가 있습니다
등록 후에는 등기부등본에 의무사항을 부기등기해야 합니다.
여기에는 임대의무기간, 임대료 증액 제한 등의 내용을 기재하는데,
부기등기를 하지 않으면 과태료 대상이 될 수 있습니다.
👉 ‘등록만 했으니 끝났다’가 아니라, 등기소에 부기등기까지 완료했는지 반드시 확인하세요.
5. 표준임대차계약서 사용 및 계약 신고 필수
임대차계약을 체결할 때에는 반드시 정부가 정한 표준임대차계약서 양식을 사용해야 하며,
계약 내용을 렌트홈 또는 지자체에 신고해야 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
표준양식 미사용, 신고 누락 등은 세제혜택 회수 및 과태료 부과로 이어질 수 있습니다.
👉 임대차 계약 시 ‘일반 계약서’로 작성하면 안 됩니다. 표준양식 다운로드는 렌트홈에서 가능합니다.
6. 세제 혜택 조건은 복잡하니 사전 확인 필수
단기임대등록 시 받게 되는 대표적인 혜택은 다음과 같습니다.
- 취득세 중과 면제
- 종합부동산세 기본공제 확대
- 양도소득세 비과세
- 임대소득세 감면
하지만 이 혜택들은 주택의 유형, 면적, 기준시가, 등록 시기, 임대의무기간 등 조건을 충족해야만 받을 수 있습니다.
👉 반드시 등록 전에 세무서 또는 국세청 상담센터에 사전 확인을 권장드립니다.
7. 등록면허세 등 비용 발생
단기임대사업자 등록 과정에서 등록면허세를 포함한 일부 행정비용이 발생할 수 있습니다.
특히 면적이 크거나, 법인으로 등록할 경우 금액이 커질 수 있어 사전 비용 계산이 필요합니다.
👉 모든 게 무료는 아닙니다. 등록 전 관할 지자체에 등록면허세 문의는 꼭 해보세요.
8. 세무서에 사업자등록까지 반드시 해야 혜택 유효
지자체에 임대사업자 등록만으로는 끝이 아닙니다.
등록 후 20일 이내에 관할 세무서(또는 홈택스)를 통해 사업자등록까지 해야 정식 사업자로 인정받습니다.
이 단계가 누락되면 임대소득신고 시 불이익, 세제혜택 무효, 가산세 부과 등의 문제가 발생합니다.
👉 등록 후 홈택스 또는 세무서 방문으로 사업자등록까지 반드시 마무리하세요.
단기임대사업자 등록은 분명 다양한 세금 혜택을 주는 제도입니다.
하지만 공적 의무와 책임도 분명히 따라오기 때문에, 가볍게 접근해서는 안 됩니다.
“세금 아끼자고 시작했다가 오히려 더 큰 불이익을 받는 경우”는
대부분 등록 전 이런 기본 사항들을 제대로 숙지하지 않은 데서 비롯됩니다.
📌 단기임대사업자 등록을 고민하고 계신다면,
반드시 오늘 소개한 8가지 유의사항을 꼼꼼히 확인한 후 결정하시기 바랍니다.