부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류가 바로 등기부등본입니다. 이 문서 한 장만 잘 볼 줄 알아도 집이나 땅의 법적 상태를 파악할 수 있고, 안전한 거래인지 아닌지를 구분할 수 있습니다. 특히 등기부등본에서 갑구 부분은 반드시 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 갑구에는 소유권 관련 사항이 기록되는데, 여기에서 종종 위험 신호가 발견되기 때문입니다.
오늘은 등기부등본 갑구에서 자주 등장하는 가압류, 압류, 가처분 세 가지 용어를 정리해 드리겠습니다. 이 단어들이 보이면 부동산 거래에 어떤 위험이 있는지, 왜 주의해야 하는지를 실제 사례와 함께 풀어드리겠습니다.
1. 등기부등본 갑구란 무엇일까?
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나눠집니다.
표제부에는 부동산의 기본 정보가 기록되어 있어요. 예를 들어 아파트라면 동·호수, 전용면적, 건물 구조 등이 나옵니다.
갑구는 소유권에 관한 사항이 담기는 부분입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 이전된 내역, 그리고 소유권에 영향을 줄 수 있는 법적 조치들이 기록됩니다.
을구에는 소유권 이외의 권리, 예를 들어 근저당권이나 전세권, 임차권 등이 적혀 있습니다.
이 중에서도 갑구는 집의 주인이 누구인지와 함께, 소송이나 채무 문제로 묶여 있는지 여부가 드러나는 곳이기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
2. 갑구에 자주 등장하는 위험 신호 3가지
- 가압류(假押留)
가압류란 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주었는데, 아직 소송이 끝나지 않은 상황에서 ‘혹시 돈을 못 받을까?’ 걱정되어 미리 부동산을 묶어두는 조치를 말합니다. 쉽게 말해 “당신 집을 팔아버리면 내가 돈 못 받으니까, 당분간 못 팔게 묶어두겠다”는 의미입니다.
예를 들어, A가 B에게 5천만 원을 빌려줬다고 해봅시다. 그런데 B가 돈을 갚지 않고 버티는 상황에서 A는 법원에 가압류를 신청할 수 있습니다. 이 경우 등기부등본 갑구에 ‘가압류’라는 글자가 찍히게 됩니다.
가압류가 걸린 집은 거래 자체가 불가능하지는 않지만, 매수인이 큰 위험을 떠안을 수 있습니다. 나중에 소송 결과에 따라 해당 집이 강제 매각될 수도 있기 때문입니다. 따라서 가압류가 보인다면 반드시 채권자와 합의하거나 가압류 해제 후 거래를 진행해야 안전합니다.
- 압류(押留)
압류는 가압류보다 훨씬 강력한 법적 조치입니다. 채무자가 세금을 체납하거나 빚을 갚지 못했을 때, 국가나 법원이 그 부동산을 강제로 묶어두는 것을 말합니다.
가압류가 채권자의 ‘예방 차원’ 조치라면, 압류는 이미 본격적으로 강제 집행 단계에 들어간 상황입니다. 예를 들어, 세금을 몇 년간 내지 않은 경우 관할 세무서가 해당 부동산을 바로 압류해 버립니다. 이때는 소유자가 마음대로 팔거나 이전할 수 없습니다.
압류가 걸린 집을 매수한다는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 대부분 경매 절차로 넘어가기 때문에 개인 간 매매로는 해결할 수 없기 때문입니다. 만약 압류 표시를 등기부등본에서 발견한다면, 그 집은 거래 대상에서 제외하는 것이 가장 현명합니다.
- 가처분(假處分)
가처분은 조금 성격이 다릅니다. 소유권이나 권리에 대한 분쟁이 있을 때, 소송 결과가 나오기 전까지 해당 부동산을 함부로 팔거나 처분하지 못하게 막아두는 것입니다.
예를 들어, 상속재산인 아파트를 두고 형제들끼리 다투고 있다고 해봅시다. 한쪽이 몰래 집을 팔아버리면 나머지 상속인들이 피해를 보게 되죠. 이런 상황을 방지하기 위해 법원에서 ‘가처분’을 걸어두면, 판결이 끝날 때까지 집을 팔 수 없게 됩니다.
가처분은 소송 결과에 따라 해제되기도 하고, 반대로 소유권 이전으로 이어지기도 합니다. 따라서 가처분 표시가 있는 집은 소송이 끝날 때까지 안전하게 거래할 수 없는 상태라고 보는 게 맞습니다.
세 가지 위험 신호, 어떻게 봐야 할까?
등기부등본 갑구에서 가압류, 압류, 가처분을 발견했다면 공통적으로 거래에 신중해야 합니다.
가압류: 임시조치라 본안 소송 결과에 따라 풀릴 수 있지만, 반드시 해제 여부 확인 필요
압류: 국가·법원의 강제 집행 단계 → 매수 불가
가처분: 권리 다툼이 진행 중이므로 안전한 거래 불가능
따라서 이런 기록이 보이면 반드시 매도인에게 말소 조건을 확인하거나, 아예 거래를 피하는 것이 안전합니다. 공인중개사라면 반드시 등기부등본을 발급받아 최신 상태를 확인하고, 매수인에게 위험성을 충분히 설명해야 합니다.
부동산 거래는 수억 원이 오가는 큰 계약입니다. 그렇기 때문에 등기부등본 한 장을 제대로 보는 것만으로도 큰 위험을 피할 수 있습니다. 특히 갑구에 등장하는 가압류, 압류, 가처분은 초보자라면 더욱 조심해야 할 빨간불 신호입니다.
“집은 마음에 드는데 등기부등본 갑구에 이런 기록이 있네요”라는 상황이 생긴다면, 반드시 전문가와 상의하고 안전하게 거래를 진행하세요. 작은 부주의가 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
✅ 오늘은 등기부등본 갑구에 꼭 나오는 위험 신호 3가지를 정리해 봤습니다.