안녕하세요.
부동산은 처음이라 모든 게 낯설고 어렵게 느껴지는 분들을 위해
공인중개사 최작가가 오늘은 ‘용어 정리’ 특집을 준비했습니다.
부동산 공부의 첫걸음은 용어부터 정확히 아는 것이에요.
“매매랑 임대는 뭐가 달라요?”
“전용면적이랑 공급면적, 뭐가 더 넓어요?”
“조정대상지역은 대체 무슨 뜻이죠?”
자, 이제 하나씩 차근히 풀어드릴게요.
1. 매매 또는 임대
부동산 계약을 처음 접하면 가장 먼저 마주치는 개념이 바로 ‘매매’와 ‘임대’입니다.
얼핏 보면 비슷해 보이지만, 실제로는 ‘내가 소유하느냐’, 아니면 ‘빌려서 쓰느냐’라는 아주 큰 차이가 있죠.
1) 매매 : 말 그대로 집을 구입하는 것이에요.
내 돈으로 집을 사고, 소유권도 함께 가져오는 겁니다. 집을 완전히 내 소유로 만드는 과정이죠.
이때는 매도인(파는 사람)과 매수인(사는 사람) 사이에 계약이 이루어지고, 잔금을 다 치르고 등기 이전까지 마무리돼야 비로소 ‘내 집’이 됩니다.
2) 임대 : 집을 빌려서 사용하는 것입니다.
여기서 소유권은 여전히 집주인에게 있고, 나는 일정 금액을 내고 사용하는 권리만 가집니다.
우리가 흔히 아는 전세, 월세가 바로 이 임대 방식이에요.
전세는 일종의 ‘목돈 보증’이라고 보시면 돼요. 집주인에게 큰 금액을 맡기고, 매달 돈을 내지 않고 거주하는 방식이죠.
반대로 월세는 비교적 적은 보증금을 걸고, 매달 사용료 개념의 돈을 내는 구조예요.
각각의 장단점이 뚜렷하니, 상황에 맞게 고르는 게 중요해요.
임대 계약에서는 보통 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 등장합니다. 용어만 알면 훨씬 이해가 쉬워져요.
2. 전대와 전차 – 세입자가 또 빌려주는 경우?
가끔 이런 경우도 있습니다. 세입자가 집 일부를 다른 사람에게 또 빌려주는 것. 이걸 전대라고 해요.
예를 들어, 자취방 하나를 계약했는데 방이 넓어서 친구와 같이 쓰기로 하고 그 친구에게 월세 일부를 받는다면, 이건 전대 행위가 됩니다.
주의할 점은, 집주인의 서면 동의 없이 전대를 하는 건 불법이라는 겁니다. 그냥 구두로 “괜찮겠지” 하고 넘기면 나중에 문제가 생길 수 있어요.
그리고 그 방에 새로 들어온 사람은 전차인이라고 부릅니다.
즉, 집주인 → 세입자(임차인) → 전차인
이렇게 이어지는 구조죠.
전차인의 권리는 임차인보다 약하기 때문에, 만약 계약 문제나 분쟁이 생기면 전차인이 가장 불리한 위치에 놓일 수 있어요. 그래서 전대차 계약은 정말 신중하게 해야 합니다.
3. 전용면적과 공급면적 – 진짜 집 크기는?
집을 볼 때 "전용 59㎡", "공급 84㎡" 같은 말을 자주 듣습니다. 그런데 이게 무슨 차이일까요?
전용면적은 말 그대로 내가 실제로 사용하는 공간입니다. 방, 거실, 주방, 욕실 등 실내 공간만을 말하죠. 즉, 발 닿는 공간이라고 보면 됩니다.
공급면적은 전용면적에 복도나 계단 같은 공용 공간까지 포함한 면적이에요. 그래서 실제로 사용할 수 있는 공간보다 더 커 보이게 됩니다.
예를 들어, 전용 59㎡는 약 18평 정도.
공급 84㎡는 약 25평 정도입니다.
하지만 분양가나 광고는 보통 공급면적 기준으로 얘기하기 때문에, ‘어? 생각보다 집이 작네?’ 하고 느껴질 수 있죠.
그래서 집을 고를 때는 꼭 전용면적이 얼마나 되는지 확인하는 습관이 중요합니다.
4. 규제지역 3형제 – 헷갈리지 말자
마지막으로 뉴스에서 자주 나오는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역에 대해 간단히 정리해 볼게요.
이 세 가지는 정부가 집값을 잡기 위해 특정 지역에 규제를 가하는 방식입니다.
1) 조정대상지역
집값이 급등하거나 거래가 급증한 지역을 대상으로 합니다.
대출이 줄어들고(예: LTV 축소), 세금도 더 많이 내야 하며, 청약 조건도 까다로워집니다.
1 주택자도 일정 기간 실제로 살아야 양도세를 덜 내는 등, 조건이 복잡해져요.
2) 투기과열지구
조정대상지역보다 한 단계 더 강한 규제입니다.
분양권을 쉽게 팔 수 없고(전매 제한), 재당첨도 어렵고, 자금 조달 계획서도 내야 해요.
특히 9억 원 넘는 집은 대출이 거의 막히다시피 하죠.
3) 토지거래허가구역
이름 그대로, 집을 사려면 구청의 허가를 먼저 받아야 합니다.
주로 개발 예정지나 재건축 지역 등이 해당되고, 실거주 목적이 아니면 허가가 잘 안 납니다.
조건 없이 사서 임대 놓는 건 불가능하며, 최소 2년은 실제로 거주해야 합니다.
몰래 거래하면 계약이 무효가 될 수 있고, 벌금도 나올 수 있어요.
글을 마무리하며......
사실 저도 처음엔 무슨 말인지 하나도 몰랐어요.
하지만 하나씩만 제대로 이해하면, 내가 어떤 선택을 해야 할지 훨씬 명확해집니다.
이 글에서 소개한 내용들만 숙지해도, 부동산 계약서를 펼쳤을 때 당황할 일이 크게 줄어들 거예요.
오늘 소개한 내용이 여러분의 첫걸음을 조금이나마 덜 복잡하게 만들어줬다면 참 좋겠습니다.