안녕하세요.
부동산 거래는 단순한 사고파는 행위 이상입니다. 우리 인생에서 몇 번 없을 만큼 큰 금액이 오가는 만큼, 그에 따르는 법적·재정적 책임도 막중하죠. 그래서 저는 현장에서 늘 강조합니다. “사소한 실수가 억 단위 분쟁으로 이어질 수 있다”고요.
직접 중개를 하면서 만났던 다양한 분쟁 사례를 떠올려보면, 정말 별 것 아닌 상황에서 시작된 일이 나중에는 감정싸움, 민사소송까지 번지는 경우도 많았습니다. 특히 처음 거래를 진행하시는 분들은 경험이 부족해 당연히 넘어가야 할 부분에서도 놓치는 것이 많습니다.
오늘은 제가 실제 부동산 현장에서 자주 마주했던 분쟁 사례들 중, 가장 빈번하게 일어나는 다섯 가지를 정리해 드리려고 합니다. 그리고 각 사례별로 어떻게 하면 미리 방지할 수 있는지도 함께 안내드리겠습니다.
1. 특약 누락 – “말로 했잖아요!”
계약 당일, 매수인은 분명히 ‘붙박이장 포함’이라는 말을 듣고 계약을 했다고 주장하지만, 잔금일에 가보니 아무것도 남아 있지 않은 경우. 이처럼 특약사항이 계약서에 명시되지 않고 말로만 전달된 경우, 분쟁은 거의 피할 수 없습니다.
-예방법-
말로 주고받은 모든 약속은 반드시 계약서에 특약사항으로 구체적으로 기재해야 합니다.
예: “붙박이장, 시스템 에어컨 2대 포함 / 철거 시 원상복구 책임은 매도인에게 있음”
계약 당사자 모두가 내용을 직접 확인하고 서명·날인을 해야 하며, 중개사가 작성했다고 방심해선 안 됩니다.
2. 하자 발생 – “이건 원래 있던 문제입니다”
입주를 위해 방문한 날, 천장에서 물이 새고 벽에 곰팡이가 피어 있는 상황이라면? 대부분의 매도인은 책임을 회피합니다. 이처럼 하자에 대한 책임 소재는 거래 후에 자주 발생하는 갈등입니다
-예방법-
잔금일 전에 반드시 현장 상태를 확인하고, 사진이나 동영상 등으로 기록을 남겨 두세요.
하자가 발견된다면, 특약에 “잔금일 이전 발생한 하자는 매도인 책임”이라는 문구를 꼭 넣으셔야 합니다.
가능하다면 계약서 쓰기 전 꼼꼼히 사전 점검을 진행하는 것도 좋은 방법입니다.
3. 계약 파기와 위약금 문제
계약서를 작성하고 계약금을 주고받은 후, 일방적으로 계약을 해지하고 싶어 하는 경우도 많습니다. 이럴 땐 계약 파기에 따른 위약금 문제로 다툼이 발생하죠. 특히 매수인이 단순 변심으로 “그냥 안 할래요”라고 할 경우, 법적 책임은 상당히 무거울 수 있습니다.
-예방법-
계약서에는 반드시 위약금 조항을 명확하게 넣어야 합니다. 일반적으로는 계약금의 배액을 배상하거나, 계약금 포기하는 방식이 사용됩니다.
계약 전에는 쌍방의 동의가 있다면 계약을 철회할 수 있지만, 계약금이 오간 이후에는 위약금 부담을 각오해야 합니다.
구두로 함부로 확정 의사를 밝히기 전에 계약 내용을 충분히 검토하세요.
4. 전세보증금 미반환 – 깡통전세와 집주인 잠적
최근 몇 년 사이 전세보증금 반환과 관련된 분쟁이 급증했습니다. 특히 깡통전세로 불리는 사례에서는 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 피해를 보는 경우가 많습니다. 집주인의 채무 상태나 근저당 상황을 파악하지 않은 채 계약을 진행한 것이 원인이죠.
-예방법-
계약 전 반드시 등기부등본을 열람해 소유자 정보, 근저당권 설정 여부를 확인해야 합니다.
전입신고와 확정일자를 빠짐없이 진행하면 법적 우선순위를 확보할 수 있습니다.
가능하다면 전세보증금 반환보장보험 가입 여부를 미리 확인하고, 가입 조건이 된다면 적극 활용하세요.
5. 명도 지연 – “며칠만 더 살게요…”
잔금을 치른 후 바로 입주하려고 했는데, 매도인이 짐도 안 뺐고 사람도 여전히 살고 있는 경우. “며칠만 더 있다가 나갈게요”라고 시작한 말이 몇 주, 몇 달로 이어지는 사례도 있습니다.
-예방법-
계약서상의 잔금일을 명확하게 정합니다.
만약 이사 날짜가 명확하지 않거나, 일정 조정이 필요하다면 그에 따른 지체보상 조항을 추가하세요.
예: “잔금일 이후 이사 지연 시, 1일당 (구체적인 금액) 지체보상금을 지급한다.”
또한 요즘은 임차인이 있는 집을 매도할 경우도 매도인과 매수인이 빈번하게 분쟁이 일어납니다.
분쟁을 막기 위해서는 "임차인의 명도 책임은 매도인에게 있다" 계약서상에 적어 놓습니다.
글을 마무리하며......
부동산 거래는 단순한 매매가 아닌 ‘법적 행위’입니다. 계약서에 찍는 도장 하나, 문구 한 줄이 수천만 원의 손실을 막아주기도, 오히려 분쟁의 씨앗이 되기도 합니다. 제가 현장에서 수많은 분쟁을 겪으며 느낀 건 한 가지입니다.
모든 분쟁은 말이 아닌 ‘문서’로 예방할 수 있다는 것.
계약 전엔 등기부등본, 권리관계, 현장 상태 확인
계약 시엔 특약사항 기재와 꼼꼼한 서명
계약 후엔 전입신고, 확정일자, 잔금 확인까지
이 모든 과정을 성실히 지킨다면, 분쟁의 가능성은 현저히 줄어듭니다.
“설마 나에게 그런 일이 생기겠어?”라는 방심이 가장 큰 리스크입니다.
이 글을 읽고 계신 분들이라면 이제 충분한 준비가 된 셈입니다.
앞으로도 안전하고 후회 없는 부동산 거래를 하실 수 있도록, 제가 계속해서 도움이 되어드릴게요.
