"집값이 얼마인가요?"
진짜 시세 확인법, 알려드릴게요
부동산 상담을 하다 보면 하루에도 몇 번씩 듣는 질문이 있습니다.
“요즘 이 동네 시세가 얼마예요?”
“이 집, 얼마에 팔면 적당할까요?”
그럴 때마다 느낍니다.
많은 분들이 시세라는 게 무슨 기준인지 정확히 모르고 계시는구나 하고요.
막상 인터넷에 들어가서 시세를 보려고 해도,
KB시세, 부동산원 시세, 네이버 시세, 실거래가… 종류가 너무 많고,
“이 중에 뭐가 진짜지?” 하는 혼란에 빠지기 딱 좋습니다.
그래서 오늘은 정확하고 현실적인 부동산 시세 확인법을
공인중개사로서, 그리고 고객분들께 늘 설명드리는 방식으로
쉽고 편하게 정리해 드릴게요.
시세란, ‘부르는 값’이 아닙니다
먼저 짚고 넘어가야 할 건,
시세는 ‘호가(부르는 값)’가 아니라 ‘실제로 거래되는 금액’이라는 것입니다.
즉, 어떤 집주인이 “8억에 내놨어요”라고 했다고 해서
그게 곧 시세는 아니라는 말이죠.
시세란 시장 내 다수의 매물이 어느 정도 수준에서 거래되고 있는지,
그리고 그 거래가 실제로 성사되고 있는지를 기준으로 봐야 해요.
------------시세 확인, 이렇게 하세요 (실전 기준)-----------
1. 국토부 실거래가 공개 시스템
가장 기본이자 신뢰도 높은 기준입니다.
`실거래가 공개시스템`에 접속하면
전국 모든 아파트, 빌라, 단독주택, 오피스텔의 실제 거래 금액이 나옵니다.
어떻게 보냐면요:
주소 or 단지명 검색
연도/월 선택
계약일자, 층수, 면적, 가격 정보 확인 가능
예를 들어,
부평구 A아파트 84㎡가 지난달에 5억 2천에 거래됐다면,
그게 바로 그 평형의 실거래 시세 기준이 되는 겁니다.
-장점:
허위 정보가 없음 (공공데이터)
실제 가격 기준이라 객관적
-단점:
한두 달 지연 반영 (실거래일 기준이 아닌 신고일 기준 등록됨)
2. 네이버 부동산 / 호갱노노 / 아실 앱 활용
요즘은 대부분 스마트폰으로도 시세 확인 많이 하시죠.
네이버 부동산은 실거래가 + 현재 매물가(호가)를 함께 보여줘서
시장 분위기를 읽는 데 좋고,
호갱노노나 아실 앱은
매매·전세 시세 그래프, 평형별 시세 트렌드, 거래량까지 직관적으로 볼 수 있어요.
예전엔 현장 가서 하나하나 물어야 알 수 있던 것들을
요즘은 앱 하나로 거의 다 확인이 가능해진 거죠.
- 활용 팁
실거래가 + 호가 비교: 시세 흐름 확인
단지 평균가 vs 특정 매물가 비교
이전 거래 이력 확인해서 ‘가격 흐름’ 파악
3. 공인중개사무소 직접 문의
디지털로 볼 수 없는 정보가 바로 현장감입니다.
예를 들어,
같은 아파트 같은 평형이라도
로열동/로열층이면 +1,000만
하자 이력 있으면 -500만
급매라면 -1,000만
이건 실거래가 시스템이나 앱에선 안 나오는 정보예요.
저도 시세 알려드릴 땐,
단순히 지난달 실거래 가격만 보는 게 아니라
현재 매물 상황, 매도인 성향, 협의 여지까지 다 보고 설명드려요.
- 현실 팁
주변 중개사무소 2~3군데만 돌아도 시세 감이 확 잡혀요
단, 너무 낮은 호가만 찾으면 ‘비현실적 조건’으로 인식돼 협상이 어려워질 수 있어요
실제 시세 판단은 이렇게
실거래가, 호가, 주변 매물, 중개사 피드백까지 종합해 보면
‘이 아파트 84㎡는 지금 5억 1천~5억 3천 사이에서 거래되고 있구나’
이런 시세 밴드가 보입니다.
이걸 알아야
내가 사려는 집이 비싼 건지 적정한 건지
얼마에 흥정하면 될지
얼마에 내놔야 팔릴지
전략적으로 판단이 가능해지는 거죠.
* 시세에 속지 않으려면
✔ 무조건 호가만 믿지 마세요
→ 집주인은 자기가 받고 싶은 가격 부릅니다. 시장 반영 안 된 경우 많아요.
✔ 실거래가는 지연 반영이라는 걸 감안하세요
→ 지금은 5억에 팔고 있는데, 실거래가엔 5.5억 찍혀있을 수 있어요.
✔ 앱은 참고용, 현장은 필수
→ 분위기, 협의 여지, 매물 품질은 현장만이 알 수 있습니다.
그리고,
특히 빌라나 단독주택은 표준화된 시세가 없기 때문에,
단순히 인터넷 시세만 보고 판단하면 크게 차이 나는 가격에 속기 쉽습니다.
가장 좋은 건
① 실거래가로 기준 잡기 → ② 호가와 비교 → ③ 현장 중개사 확인
이 세 가지를 함께 활용하는 거예요.
현장 중개사 의견이 제일 정확할 수도
단독·다가구, 빌라처럼 시세 표준이 애매한 물건은
정말 말 그대로 그 동네 중개사가 제일 잘 압니다.
왜냐면 그 사람은
✔ 이 집이 얼마에 들어왔고
✔ 얼마에 팔렸고
✔ 몇 번 연락이 있었고
✔ 집주인이 얼마나 깎을 수 있는지
이 모든 걸 ‘몸으로 겪고’ 있기 때문이에요.
아파트만큼 쉽진 않지만, 앱 몇 개만 제대로 써도
빌라/단독 시세 감 잡는 건 충분히 가능합니다.
글을 마무리하며...
부동산 시세는 단순히 ‘지금 얼마냐’가 아닙니다.
그 안엔 매도인의 기대, 시장의 반응, 수요자의 심리까지 다 들어 있어요.
그래서 정확히 보려면
수치 + 흐름 + 분위기를 함께 봐야 하죠.
처음엔 어려워 보여도,
몇 번만 해보면 나만의 감이 생깁니다.
그리고 그 감은 내가 내리는 부동산 결정에 대한 확신을 줘요.
혹시 지금 시세가 헷갈리신다면,
가볍게 실거래가 한 번 찾아보시고
가까운 중개사무소에도 한 번 들러보세요.
생각보다 그 답은, 동네 골목길 안에 있거든요.