요즘 부동산 계약을 준비하시는 분들 중에 전세보다는 월세를 선택하는 경우가 많아졌죠.
예전에는 당연하듯 전세를 선호했는데, 전세자금 대출 규제도 까다로워지고, 전세 사기 이슈도 많고,
무엇보다 금리 인상이 부담되다 보니 상대적으로 리스크가 적은 월세 쪽으로 눈길이 가는 게 사실이에요.
그런데 막상 월세 계약서를 쓰려고 하면…
“어디서부터 시작하지?”,
“혹시 빠뜨린 건 없을까?”,
“이 월세가 과하지는 않나?”
이런 걱정이 한두 가지가 아니죠.
그래서 오늘은 처음 월세 계약서를 써보는 분들도 헤매지 않도록,
기본적인 계약서 작성 방법과 함께,
많이 헷갈려하시는 전월세 전환율 계산법까지 한 번에 정리해드릴게요.
1. 월세 계약서, 이렇게 작성하세요!
‘계약서’라고 하면 뭔가 어렵고 복잡할 것 같지만,
사실 기본적인 항목만 잘 챙기면 생각보다 간단해요.
하나씩 짚어볼게요.
1) 임대인과 임차인 정보
계약 당사자의 신상 정보를 빠짐없이 적어야 해요.
이름, 주소, 주민등록번호, 연락처는 기본이고요.
대리인이 나올 경우엔 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하셔야 해요. 요즘은 위조된 서류도 있을 수 있으니 조심 또 조심!
2)임대 목적물의 명확한 표기
어느 집인지’ 정확하게 적어야 하겠죠?
주소는 물론이고, 층수, 면적 등도 등기부등본 기준으로 기재하는 게 안전해요. 나중에 분쟁을 막기 위해서라도 구체적으로 적는 게 좋습니다.
3) 계약 기간
통상 2년 계약이 많지만, 상호 합의 하에 기간은 얼마든지 조율할 수 있어요.
요즘은 계약갱신청구권이 생겨 2년+2년 (총4년)을 살수 있습니다.
시작일과 종료일은 숫자 하나라도 틀리지 않게 정확히 써야 합니다.
4) 보증금과 월세 금액
예를 들어, 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이라고 하면,
이 둘을 각각 표기하고 월세 지급일(예: 매월 1일 또는 5일 등)도 정해두는 게 중요해요.
날짜를 명확히 안 해두면 나중에 헷갈릴 수 있거든요.
5) 관리비 명시
여기서 실수하는 분들 은근히 많아요.
월세에 관리비가 포함인지, 아니면 별도 부과되는 건지 꼭 구체적으로 적으세요.
전기세, 수도세, 가스비, 인터넷, TV 수신료, 주차비 등도 어느 쪽이 부담하는지 명확히 하셔야 해요.
특히 빌라나 오피스텔의 경우 복잡할 수 있으니 꼼꼼히 체크!
6) 특약 사항
이건 ‘계약서에 없더라도 구두로 합의했으니까 괜찮겠지’라는 생각은 금물입니다.
예를 들어, 에어컨 고장 시 수리 책임이 누구에게 있는지,
붙박이장 철거 가능 여부, 반려동물 허용 여부 같은 것들,
꼭 문서에 남겨두세요. 그래야 나중에 서로의 기억이 달라졌을 때도 증거가 되니까요.
2. 전월세 전환율? 이게 뭐죠?
아마 계약 얘기를 하다 보면 한 번쯤은 들어보셨을 거예요.
“보증금 조금 깎아줄 테니까 대신 월세를 좀 더 내자”
이럴 때 등장하는 개념이 바로 전월세 전환율이에요.
간단히 말해서,
보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 이율이에요.
이 비율을 기준 삼아 집주인과 세입자가 서로 손해보지 않게 계산하죠.
--- 전월세 전환율 계산법 (2025년 기준) ---
2025년 상반기 기준으로 정부가 고시한 권장 전월세 전환율은 연 5.8%입니다.
참고로 작년(2024년)에는 6.0%였는데, 올해는 약간 낮아졌어요.
계산 공식은 아주 간단해요.
전환 월세 = (보증금에서 줄인 금액 × 전환율) ÷ 12개월
예를 들어,보증금 1,000만 원을 줄이고, 그만큼 월세로 돌리기로 했다면:
1,000만 원 × 5.8% = 58만 원
58만 원 ÷ 12개월 = 약 48,333원
즉, 매달 약 4만8천 원 정도를 월세에 추가하는 게 적정하다는 의미예요.
ex) 실제 예시로 살펴볼게요
예를 들어, 전세가 1억 원인 집이 있다고 할게요.
집주인이 이렇게 제안했어요: 보증금 5,000만 원 + 월세 70만 원
과연 적절한 제안일까요?
보증금 차액은 1억 - 5,000만 원 = 5,000만 원
이걸 기준으로 전환 월세를 계산해 보면:
5,000만 원 × 5.8% = 290만 원
290만 원 ÷ 12개월 = 약 24만1천6백 원
즉, 정상적인 전환율로 환산하면 월세는 약 24만 원 수준이어야 해요.
하지만 지금 제안받은 건 무려 70만 원, 거의 세 배 가까운 금액이죠.
이 경우는 월세가 지나치게 높게 책정된 것일 수 있으니, 협상이나 재검토가 필요하겠죠.
마지막 팁으로는
계약서에는 보증금, 월세, 관리비, 특약 사항까지 꼭 문서로 남기세요.
계약 전에는 반드시 등기부등본 열람으로 집주인 확인은 필수!
전환율 계산을 모르고 계약하면, 과한 월세를 낼 수도 있습니다.
부동산 계약은 아무리 간단해 보여도, 알고 보면 디테일이 정말 중요합니다.
서두르지 말고, 하나하나 따져보며 차근차근 진행하세요.
지금 이 글을 보고 계신다면,
이제는 최소한 월세 계약서를 앞에 두고 막막해하실 일은 없으실 거예요.
그리고 ‘이 월세가 적당한가?’ 의심이 들 땐, 전월세 전환율을 꼭 기억해 주세요!