아파트 재건축은 “오래된 아파트를 새롭게 짓는 사업”이라는 한 문장으로 설명할 수 있지만, 실제 과정은 생각보다 훨씬 복잡합니다. 여러 행정절차와 주민 동의를 거쳐야 하며, 단계마다 필요한 동의율 기준도 모두 다릅니다.
오늘은 재건축을 처음 접하는 분들도 한 번에 이해할 수 있도록, 재건축 절차와 동의율을 중심으로 ‘전체 흐름’을 깔끔하게 정리해 보겠습니다.
1. 재건축의 첫걸음: 정비기본계획 수립과 안전진단
모든 재건축은 지자체의 정비기본계획 수립에서 시작합니다.
도시의 주거환경을 어떻게 개선할지 큰 방향을 세우는 단계이기 때문에, 재건축 가능 지역 역시 이 틀 안에서 결정됩니다. 이후 아파트의 노후도·구조 안전성·주거환경 등을 평가하는 안전진단이 이루어집니다.
안전진단은 재건축의 첫 번째 관문으로, **재건축 가능 등급(D등급 이하)**을 받아야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.
- 구조안전성 비중이 가장 큼 (50%)
- 건물 노후도와 설비 상태 평가
- 주거환경 평가 포함
안전진단 결과가 재건축의 추진 가능성과 속도를 크게 좌우하기 때문에, 이 단계는 매우 중요합니다.
2. 정비구역 지정: 법적 테두리 확보
안전진단을 통과하면 지자체는 해당 지역을 정비구역으로 지정합니다.
정비구역은 쉽게 말해 “여기서 재건축을 해도 좋다”는 행정적 허가입니다.
정비구역 지정 과정에서는
- 주민설명회
- 공람
- 지방의회 의견 청취
- 도시계획위원회 심의
등 다양한 절차가 이루어지며, 주민들의 의견을 듣는 과정이 필수적으로 포함됩니다.
3. 추진위원회 구성: 재건축의 시동을 거는 단계
정비구역으로 지정되면 본격적으로 재건축 추진을 위한 조직,
즉 **추진위원회(추진위)**가 구성됩니다.
🔸 추진위원회 동의율 기준
- 토지등소유자 과반수 동의(50% 이상)
여기서 말하는 ‘토지등소유자’는 토지·건물 소유자를 모두 포함합니다.
재건축 사업을 실제로 실행할 준비를 위한 첫 번째 동의 과정이기 때문에, 많은 단지에서 이 단계에서의 의견 조율에 시간이 걸립니다.
4. 조합설립 인가: 재건축의 핵심 단계
추진위원회가 승인되면 다음 단계는 조합 설립입니다.
조합은 사업의 주체로서 재건축 과정 전반을 책임지고 추진하는 조직입니다.
조합설립 단계는 재건축의 가장 중요한 지점이며, 동의율 기준도 가장 까다롭습니다.
* 기존 재건축 조합설립 동의율(개정 전 기준)
- 각 동별 구분소유자 과반수 동의
- 단지 전체 구분소유자의 75% 이상 동의
- 전체 토지면적의 75% 이상 동의
즉, **동별 과반수 + 전체 75% + 토지면적 75%**라는 세 가지 요건이 모두 충족되어야 조합이 설립되었습니다.
이 기준은 엄격한 편이어서 “조합설립까지 5~10년이 걸린다”는 말이 나올 정도였습니다.
* 개정 도시정비법 이후(재건축 완화 예정)
- 정부는 재건축 속도를 높이기 위해 조합설립 조건을 완화하는 법 개정을 추진해왔습니다.
- 완화된 동의율 기준은 다음과 같습니다.
- 전체 구분소유자 70% 이상
전체 토지면적 70% 이상
동별 과반수 요건이 삭제되면서 조합 설립 문턱이 크게 낮아졌습니다.
이 완화 기준은 재건축에 한해 적용되며, 재개발과는 구분됩니다.
------> 핵심 요약: 앞으로 재건축 조합설립은 “70% + 70%” 기준으로 더 빠르게 진행될 가능성이 커졌습니다.
5. 사업시행인가: 재건축의 설계도 확정
조합이 설립되면 다음 단계는 사업시행계획 수립입니다.
이 단계에서는 재건축 아파트의 미래 모습이 구체적으로 정해집니다.
- 건축계획(세대수, 평형 구성, 동 배치)
- 기반시설 계획
- 이주 계획
- 외부 공공시설 조성 여부
* 사업시행인가 동의율
조합이 시행할 경우: 조합원 과반수 동의
지정개발자 시행 시: 토지면적 50% 이상 + 토지·건물 각 과반수
가장 흔한 조합 시행 방식에서는 조합원의 50% 이상 동의면 가능하지만, 실무에서는 더 높은 동의율을 확보하는 경우가 많습니다.
6. 관리처분계획 인가: 평형 배정과 분담금 결정
관리처분계획은 조합원들이 가장 관심을 가지는 단계입니다.
왜냐하면 이 단계에서 다음 내용이 확정되기 때문입니다.
나는 어떤 평형을 배정받는가?
추가분담금은 얼마인가?
일반분양 물량은 얼마나 되는가?
* 관리처분계획 동의율
- 일반적으로 조합원 과반수 또는 3분의 2(66.7%) 이상 동의
-구체적인 기준은 법령 + 조합 정관에 따라 달라짐
관리처분 인가 후에는 사실상 재건축 사업이 확정되었다고 볼 수 있습니다.
이제 이주 준비만 남게 됩니다.
7. 이주 → 철거 → 착공
관리처분이 인가되면 조합원 및 세입자의 이주가 본격적으로 시작됩니다.
이주는 단지 규모에 따라 수개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다.
이주가 100% 완료되면 기존 건물은 철거되고, 이후 시공사가 본격적으로 착공에 들어갑니다.
이 단계는 ‘눈에 보이는 변화’가 시작되기 때문에 체감 속도가 가장 빠릅니다.
8. 준공 · 입주 · 조합해산
공사가 완료되면 준공 인가를 받고, 입주가 시작됩니다.
입주가 완료되면 조합은 정산 및 청산을 거쳐 해산함으로써 재건축 사업은 모두 마무리됩니다.
오래된 구축 아파트가 ‘신축 아파트로 재탄생하는 순간’이 바로 이때입니다. 재건축은 절차와 동의율이 핵심입니다
재건축은 단순한 건축 공사가 아니라, 행정 절차 + 주민 동의 + 사업성 검토가 모두 결합된 종합 프로젝트입니다.
그리고 이 전체 과정을 움직이는 가장 중요한 요소가 바로 동의율 기준입니다.
✔ 추진위: 토지등소유자 과반수
✔ 조합설립: 기존 75% → 앞으로 70% 완화 예정
✔ 사업시행인가: 조합원 과반수
✔ 관리처분: 조합원 과반수~2/3
절차를 정확히 알고 동의율 구조를 이해하면, 지금 내가 살고 있는 단지가 재건축이 가능한지, 어느 단계에 있는지, 앞으로 어떤 일이 남아 있는지 금방 파악할 수 있습니다.