안녕하세요.
요즘 부동산 시장에서 가장 마음 아픈 이야기 중 하나,
바로 전세사기 피해자들입니다.
“집주인이 잠적했어요.”
“보증금 돌려받을 수 있을까요?”
“확정일자랑 전입신고 다 했는데 왜 못 받죠?”
현장에서 들을 때마다 가슴이 철렁합니다.
그런데 이 전세사기,
피해자 대부분이 ‘몰라서’ 당합니다.
제대로 알아두면 막을 수 있습니다.
그래서 오늘은 전세사기 예방 꿀팁과 전세보증보험 가입법까지 한 번에 정리해 드립니다.
1. 전세사기란?
전세사기는 단순한 ‘집값 문제’가 아닙니다.
임차인의 보증금을 노리고 조직적으로 설계된 사기입니다.
피해 규모도 크고, 회복도 어렵습니다.
대표적인 유형은 아래와 같아요.
1) 전세사기 유형 TOP 4
① 깡통전세
집값 < 전세보증금
집이 경매로 넘어가면, 돌려받을 돈이 없음
주로 신축 빌라, 분양임대, 지분 쪼개기 등에서 발생
②명의신탁 or 위장 임대인
실제 집주인이 아닌 사람이 계약
등기부등본에 없는 ‘가짜 집주인’ 등장
③선순위 권리 과다
이미 다른 은행 대출·근저당이 보증금을 초과
대항력·우선변제권이 있어도 보증금 회수 불가
④다가구·다세대 집중 사기
집주인이 여러 채 동시에 사기 → 동시 다발 피해
임차인들끼리도 우선순위 싸움 발생
2) 전세사기 예방 꿀팁 7가지
① 계약 전 등기부등본 열람은 기본 중의 기본
‘집주인 = 등기부 소유자’인지 반드시 확인
근저당권, 가압류, 전세권 설정 여부 체크
또한 건축물대장을 통해 무허가 건축물 여부와 주택 용도를 확인하세요.
② 보증금 대비 시세 확인하기
주변 매매가 / 전세가 비율이 정상인지 확인
전세가율(전세가격/매매가격)이 80%를 초과하면 위험 신호로 간주됩니다.
특히 신축 빌라의 경우 매매가와 전세가를 반드시 비교하세요.
시세보다 지나치게 싼 전세 → 의심부터!
③ 집주인의 체납·세금미납 여부 확인
세금 체납되면 국가가 우선순위 가집니다
국세 완납증명서, 지방세 납세증명서 요청
④ 전입신고 + 확정일자 필수
대항력 + 우선변제권 확보로 사기 리스크 최소화
가능하면 임대차 신고도 함께 진행
⑤ 계약서는 무조건 원본 보관
원본 없으면 확정일자 등록 불가
대법원 양식에 따라 작성된 계약서 사용 권장
⑥ 계약 전 중개사 등록번호 확인
공인중개사 자격증 확인
무등록 업자는 법적 보호를 받기 어렵습니다
⑦ 보증보험 가입 가능한 매물인지 확인하기
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증을 통해 전세보증금 반환보증보험
가입 가능 여부를 사전에 점검하세요.
→ 여기서 이어지는 것이 바로 전세보증금 반환보증제도입니다.
2. 전세보증보험이란?
전세보증보험은 말 그대로
전세금을 돌려받지 못할 상황이 생겼을 때,
보증기관이 대신 보증금을 지급해 주는 제도입니다.
즉, 집주인이 잠적하거나 집이 경매로 넘어가도
세입자는 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 보험이에요.
1) 가입 가능한 조건 (2025년 기준)
보증금은 수도권 기준 7억 원 이하 / 지방 5억 이하 (HUG 기준)
대상 주택 아파트, 빌라, 오피스텔 등 (공시된 건물)
계약 조건 전입신고·확정일자 완료 후 신청 가능
가입 시점 계약 시작일로부터 1개월 이내 가입 권장
2) 계약 요건
공인중개사를 통해 체결된 전세계약서여야 하며, 계약 기간은 최소 1년 이상이어야 합니다
3) 보증한도
선순위 채권과 보증금의 합계가 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
아파트와 오피스텔은 KB부동산 시세의 90%를 기준으로 보증한도가 산정됩니다
- 최근에는 ‘청년·신혼부부’ 대상 보증료 할인도 적용됩니다.
4) 보증보험료는 얼마나 들까요?
보증금의 약 0.1%~0.2% 수준
예: 보증금 2억 원 → 보증료 약 20만~40만 원
피해 발생 시 최대 보증금 전액까지 보장받을 수 있습니다.
* 전세보증보험 비용은 보증금액과 요율에 따라 달라지며, 정부 및 지자체의 지원을 통해
부담을 줄일 수 있습니다. 가입 전 보증료를 정확히 계산하고 할인 및 지원 조건을
확인하는 것이 중요합니다.
5) 가입 방법
HUG (주택도시보증공사) 홈페이지
SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등
* 가입 전, 보증금 전액 환급 가능 여부(가입 가능 여부) 사전 조회 필수!
(일부 빌라, 불법 건축물은 보증 불가)
글을 마무리하며......
전세사기는 ‘운’의 문제가 아닙니다.
미리 알아보고, 제대로 확인하고, 보험으로 대비하는 것
그게 가장 확실한 예방입니다.
- 등기부등본 안 보는 계약은 안 하시고,
- 보증보험 가입이 가능한 매물인지 꼭 중개사에게 확인해 보세요.
- 믿을 수 있는 사람, 등록된 공인중개사와 계약하세요.
전세사기 예방은 지식이 아니라 생존 기술입니다.
수천만 원, 많게는 억 단위의 내 돈을 지키는 일.
그 첫걸음이 오늘 이 글이 되었으면 합니다.