안녕하세요.
전세든 반전세든 월세든, 집 구해서 부동산 계약서에 도장 ‘꾹’ 찍으면
이제 다 끝난 줄 아시는 분들 정말 많습니다.
그런데요, 계약서만 쓰고 끝난다면,
임대보증금을 지킬 아무런 법적 장치도 없는 셈이에요.
오늘은 임대차 계약을 한 후
꼭 알아야 할 4가지 필수 절차,
전입신고, 확정일자, 임대차 신고제, 계약갱신청구권에 대해
가장 현실적으로, 또 실수 없이 이해할 수 있도록 정리해 드립니다.
1. 전입신고 – ‘이 집에 내가 삽니다’라는 법적 신고
전입신고는 단순한 주소 변경이 아닙니다.
내가 그 집에 실제로 살고 있다는 걸 법적으로 인정받는 첫 단계예요.
이걸 해야 생기는 게 바로 대항력입니다.
- 대항력이란?
새 집주인이 나타나도 “난 이 집에 정당하게 먼저 들어왔어요”라고 주장할 수 있는 힘.
어디서 하나요? 주민센터 or 정부 24
언제까지? 입주 후 바로! (늦어도 1~2일 안에 완료 추천)
준비물? 계약서와 신분증만 있으면 충분!
전입신고를 안 하면?
→ 대항력이 없어져서, 경매나 명도 시 내 전세금을 보장받을 수 없습니다.
2. 확정일자 – ‘내 계약서를 국가가 인정해 줬어요’
확정일자는 계약서를 언제 작성했는지를 국가가 공식 기록해 주는 도장입니다.
이걸 받아야 우선변제권이 생깁니다.
- 우선변제권이란?
집이 경매로 넘어가더라도, 나보다 늦게 돈 빌려준 사람보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리.
어디서 받나요? 주민센터, 법원, 동사무소, 등기소
준비물은? 계약서 원본
* 확정일자만으로는 대항력은 생기지 않으므로
반드시 전입신고 + 확정일자를 함께 진행해야 안전합니다.
3. 주택임대차 신고제
이 제도는 전·월세 계약 내용을 행정기관에 신고하는 제도입니다.
2021년 6월부터 시행되었고,
보증금 6,000만 원 초과 / 월세 30만 원 초과
계도기간 종료 후인 2025년 6월 1일부터는 의무적으로 신고해야 합니다.
언제까지 신고하나요? 계약일로부터 30일 이내
어디서? 주민센터 또는 부동산거래관리시스템
누가? 임대인·임차인 중 한쪽만 신고해도 접수 가능
확정일자도 자동 부여됨! (별도 방문 불필요)
* 미신고나 거짓으로 신고할 경우 최대 100만 원 과태료가 부과될 수 있으니 주의!
신규계약을 포함해 기존 계약에 대한 가격 변동이 있는 갱신 계약이나
해제 시에도 적용됩니다.
임대차 시장의 투명성을 강화하고, 더 많은 계약을 신고 대상으로 포함시켜
임차인의 권리를 보호하는 데 목적이 있습니다.
4. 계약갱신청구권 – “한 번 더 살게요”라고 말할 수 있는 권리
2020년 7월 이후부터 생긴 제도입니다.
전·월세 계약을 한 세입자가
계약 만료 2~6개월 전 사이에 요청하면
한 번 더, 최대 2년까지 계약을 연장할 수 있는 권리예요.
단, 임대인이 거절할 수 있는 사유도 있어요:
본인 또는 직계존속·비속의 실거주 목적
세입자가 계약 내용을 위반한 경우
집을 철거하거나 재건축할 계획이 있는 경우 등
요청 시기는 정말 중요합니다.
계약 종료일 2~6개월 전 사이에 ‘갱신 요청’ 해야 법적 효력 있음!
묵시적 갱신된 계약도 계약갱신청구권을 행사할 수 있지만,
명시적으로 갱신 요구를 해야만 법적 보호를 받을 수 있습니다.
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한해 행사할 수 있으며,
이를 통해 추가로 2년의 거주가 보장됩니다.
이후에는 새로운 계약 체결이 필요합니다
참고로, 갱신이 되면 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
* 헷갈리지 않게 정리하자면
전입신고는 입주 즉시 주민센터 / 정부 24, 대항력 확보
확정일자는 계약 직후 주민센터 등, 우선변제권을 확보
임대차 신고 계약일로부터 30일 이내 주민센터 / 온라인 보증금 정보 등록 및 확정일자 자동 등록
계약갱신청구권 계약만료 2~6개월 전 서면 / 문자 통보 가능 최대 4년 거주 보장 (2+2년)
-- 현실 팁
✔️ 이 네 가지는 세입자의 권리이자 생존 전략입니다.
✔️ 모든 계약은 ‘서면’으로 남기세요. 문자도 법적 효력 있습니다.
✔️ 임대차 계약 전, 중개사에게 이 네 가지를 반드시 설명해 달라고 하세요.
✔️ 부동산 등기부등본을 떼서 근저당권 확인은 기본 중의 기본!
글을 마무리하며…
계약서에 도장 찍었다고 안심하지 마세요.
세입자의 권리는 내가 직접 챙기지 않으면, 아무도 대신 지켜주지 않습니다.
전입신고, 확정일자, 임대차신고, 그리고 계약갱신청구권까지.
이 네 가지는 전세금 수천만 원, 많게는 억 단위의 돈을
지켜주는 법적 방패입니다.
오늘 이 글을 읽은 당신은
이제 진짜 계약의 ‘끝’이 아닌
‘시작’을 아는 사람이 되었어요