2025년 6월 4일, 단기등록임대사업자 제도가 다시 부활했습니다.
이번 제도는 아파트를 제외한 비(非) 아파트 주택을 6년간 임대하는 조건으로,
여러 세제 혜택을 제공받을 수 있다는 점에서 부동산 투자자 및 다주택자,
그리고 1 주택 실수요자들의 주목을 받고 있습니다.
특히 최근 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 부담이 크게 늘어난 상황에서,
정확한 요건만 갖추면 수천만 원 단위의 세금도 줄일 수 있는 기회가 될 수 있기에 관심이 높습니다.
그렇다면, 6년 단기임대 등록 시 어떤 세금 혜택을 받을 수 있을까요?
하나씩 자세히 정리해 드릴게요.
1. 종합부동산세 합산 배제 혜택
6년 단기임대주택으로 등록된 비아파트(빌라, 다세대, 연립, 오피스텔 등)는 종부세 합산 대상에서 제외됩니다.
즉, 다른 주택과 합산해 종부세 과세표준을 계산하지 않아도 된다는 의미입니다.
이 혜택은 2025년 6월 4일 이후 등록된 주택부터 적용되며,
2025년 6월 1일(과세기준일) 현재 임대 중이고, 9월 30일까지 등록을 완료한 경우에도 소급 적용됩니다.
👉 종부세 부담이 큰 다주택자에게는 가장 실질적인 혜택 중 하나입니다.
2. 양도소득세 중과 및 법인세 중과 배제
등록된 단기임대주택에 대해서는 양도소득세 중과세율 및 법인세 중과세율이 적용되지 않습니다.
즉, 2주택 이상 보유자라도 해당 주택에 대해서는 중과 배제를 받을 수 있습니다.
단, 여기에는 주의점이 있습니다.
건설형 임대주택에만 적용됩니다.
매입형 주택은 조정대상지역 내일 경우 중과 배제 혜택에서 제외됩니다.
👉 자신이 등록하려는 주택이 건설형인지 매입형인지, 조정대상지역 여부 등을 사전에 확인해야 합니다.
3. 1가구 1 주택 양도세 비과세 특례
1주택자가 비아파트 주택을 추가로 매입해 단기임대등록을 하는 경우,
기존 주택을 양도할 때 1세대 1 주택 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.
예를 들어, 서울에 아파트 한 채를 보유한 사람이
경기도에 빌라를 매입하여 단기임대 등록을 한다면,
이후 서울 아파트를 양도할 때 양도세 비과세 혜택이 유지되는 겁니다.
👉 1주택자도 부담 없이 추가 매입을 할 수 있는 ‘기회’를 만들어주는 제도입니다.
4. 임대소득세 감면 혜택
연간 임대소득이 2,000만 원 이하인 경우, 기본적으로 **분리과세(14%)**가 적용됩니다.
여기에 등록 임대주택의 경우 추가 감면 혜택이 더해집니다.
구분 필요경비율 공제금액
등록 임대주택 60% 400만 원
미등록 주택 50% 200만 원
즉, 등록 여부에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다는 뜻입니다.
임대수익이 꾸준히 발생하는 분이라면, 장기적으로 등록 후 절세하는 편이 유리합니다.
5. 적용 대상 및 주택 요건
모든 비아파트 주택이 대상이 되는 건 아닙니다.
다음 기준에 해당하는 주택만 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
건설형 주택
수도권: 공시가격 6억 원 이하
비수도권: 공시가격 6억 원 이하
매입형 주택
수도권: 공시가격 4억 원 이하
비수도권: 공시가격 2억 원 이하
👉 가격이 높은 주택이나 고가 오피스텔은 대상에서 제외될 수 있으니 공시가격 확인이 필수입니다.
6. 혜택 받기 위한 등록 조건
단기임대사업자 등록만 한다고 자동으로 혜택이 주어지는 건 아닙니다.
**지자체(임대사업자 등록)**와 세무서(사업자등록) 모두 등록해야 혜택이 유효합니다.
등록 순서:
주택 소재지 시·군·구청 또는 온라인(렌트홈 등)에서 임대사업자 등록
등록 후 20일 이내에 **세무서(또는 홈택스)**에서 사업자등록
👉 한 쪽이라도 누락되면 모든 세제 혜택 무효이므로 반드시 두 절차 모두 거쳐야 합니다.
7. 취득세·재산세 감면은 유예될 수 있음
현재 기준으로 취득세와 재산세 감면 혜택은 2024년 12월 31일까지만 유효합니다.
즉, 제도 시행일인 2025년 6월 이후 등록하는 단기임대주택에는
해당 감면 혜택이 연장되지 않는 한 적용되지 않을 수 있습니다.
👉 이 부분은 정부의 입법 동향을 계속 주시해야 하는 사항입니다.
6년 단기임대 등록을 고민 중이시라면, 세제 혜택은 명확히 알고 활용하는 게 중요합니다.
단순히 "세금 아낄 수 있다더라"는 이야기만 듣고 성급하게 등록하면,
중도 말소 불가, 임대료 증액 제한, 보증보험 가입 등 예상치 못한 부담에 직면할 수 있습니다.
* 각 세제 혜택별로 세부 조건이 다르므로, 반드시 등록 전 세무 전문가 상담이 필요합니다 *
하지만 요건만 정확히 갖춘다면, 단기임대 등록은
현재 세금 부담이 높은 시기에 합리적인 절세 수단이 될 수 있습니다.